ACCIÓN DE DOMINIO ENTRE COMUNEROS: CORTE SUPREMA FIJA LÍMITE AL REIVINDICAR PREDIO REGULARIZADO POR DL 2.695
La Primera Sala de la Corte Suprema acogió un recurso de casación en el fondo y determinó que los comuneros de un inmueble no pueden ejercer la acción reivindicatoria del artículo 26 del Decreto Ley 2.695 contra otro comunero que regularizó su posesión sobre una porción del predio común. El fallo de reemplazo, dictado el 18 de junio de 2026, revocó la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valdivia y ordenó rechazar la demanda, señalando que la vía procedente para estos casos es la acción de compensación en dinero contemplada en el artículo 28 del mismo cuerpo legal.
El caso se originó en una controversia familiar por un retazo de 0,84 hectáreas en el sector Cun Cun, comuna de Futrono, Región de Los Ríos. El predio original, de aproximadamente 3,0 hectáreas, estaba inscrito a nombre de la madre común de las partes, quien era dueña de un 58% de derechos. Al fallecer la causante, se formó una comunidad hereditaria. Sin embargo, una de las hermanas obtuvo la regularización de una porción de 0,84 hectáreas a su nombre mediante el procedimiento del DL 2.695, con una resolución exenta de la SEREMI de Bienes Nacionales de diciembre de 2020.
Cinco hermanos demandaron entonces a su hermana en juicio sumario ante el Juzgado de Letras de Los Lagos, ejerciendo la acción de dominio del artículo 26 del DL 2.695 para que se cancelara la inscripción y se restituyera el terreno a la comunidad hereditaria. La demandada opuso, entre otras defensas, la falta de legitimación activa, argumentando que los actores no eran dueños del retazo sino comuneros del inmueble de mayor cabida, y que la ley les vedaba la reivindicación frente a otro comunero que había regularizado, limitándolos a pedir una compensación en dinero.
EL CONFLICTO ENTRE LOS ARTÍCULOS 19 Y 26 DEL DL 2.695
El corazón del debate jurídico se centró en la interpretación de las normas del Decreto Ley 2.695, que establece un sistema especial para regularizar la pequeña propiedad raíz. La sentencia de primera instancia, de octubre de 2024, acogió la demanda, rechazando la excepción de falta de legitimación activa. Para ello, el tribunal a quo argumentó que el artículo 26 del DL 2.695, que permite a los terceros afectados deducir acciones de dominio dentro de dos años desde la inscripción, comenzaba con la expresión sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 19, lo que, a su juicio, indicaba una total independencia entre ambas vías de impugnación.
La Corte de Apelaciones de Valdivia, en mayo de 2025, confirmó ese criterio al desestimar el recurso de apelación de la demandada. En su razonamiento, la Corte de Apelaciones compartió los fundamentos del juez de primer grado, dando por establecido que las partes formaban una comunidad hereditaria sobre el inmueble original.
Sin embargo, la demandada recurrió de casación en el fondo ante la Corte Suprema, denunciando la infracción de los artículos 889 y 892 del Código Civil, y los artículos 19 y 26 del DL 2.695. Sostuvo que la correcta interpretación de estas normas llevaba a concluir que un comunero que regulariza su posesión al amparo de la ley especial no puede ser demandado en juicio reivindicatorio por otros comuneros, quienes solo tienen derecho a pedir una compensación en dinero conforme al artículo 28 del mismo decreto.
LA DOCTRINA DE LA COMPENSACIÓN FORZADA
La Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los ministros Arturo Prado P., Mauricio Silva C., la ministra (s) Eliana Quezada M. y los abogados integrantes Álvaro Vidal O. y Raúl Patricio Fuentes M., acogió el recurso y fijó una interpretación restrictiva para estos casos. En su fallo de casación, el máximo tribunal recordó que el artículo 19 N° 1 del DL 2.695 impide que un comunero se oponga a la regularización de otro comunero sobre el inmueble común, otorgándole solo el derecho a pedir compensación en dinero. Esta norma, explicó la Corte, responde a un principio del Código Civil que no es favorable a la indivisión y busca una solución práctica, asimilando la regularización a una partición forzada donde quien saneó debe pagar su cuota a los demás.
El fallo distinguió dos escenarios: cuando la acción de dominio del artículo 26 se ejerce contra un tercero absoluto que no tiene derechos sobre el inmueble, el comunero está plenamente legitimado para demandar la reivindicación, ya sea a título individual o invocando un mandato tácito de los demás comuneros. Pero la situación es distinta cuando demandante y demandado son ambos comuneros del mismo inmueble. En ese caso, sostuvo la Corte, el comunero que regularizó su posesión al amparo del DL 2.695 no puede ser demandado en reivindicación por los otros comuneros, quienes deben acudir a la acción de compensación en dinero del artículo 28.
La sentencia de reemplazo, dictada acto continuo, dejó sin efecto las decisiones anteriores y acogió la excepción de falta de legitimación activa, rechazando la demanda en todas sus partes. La Corte Suprema concluyó que los demandantes, al ser comuneros del inmueble junto con la demandada, no contaban con la legitimación necesaria para ejercer la acción reivindicatoria contra ella, debiendo conformarse con la compensación económica que la ley especial les otorga.
EL IMPACTO DE LA DECISIÓN
Esta sentencia establece un criterio jurisprudencial relevante para la interpretación del DL 2.695, especialmente en conflictos entre herederos o comuneros. La decisión de la Corte Suprema diferencia claramente entre el régimen de oposición administrativa durante el procedimiento de regularización (artículo 19) y la acción judicial posterior (artículo 26), pero limita esta última a los casos en que el demandado sea un tercero ajeno a la comunidad. Para los comuneros, la única vía para impugnar la regularización de otro comunero es la compensación en dinero, una solución que la propia ley califica como una partición forzada.
El fallo fue redactado por la ministra (s) señora Eliana Quezada.
Rol N° 23.313-2025, Corte Suprema.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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