La incertidumbre que durante meses mantuvo paralizadas las decisiones de inversión en el sector inmobiliario chileno comienza a disiparse. Con la aprobación de un paquete de medidas legales y regulatorias, las empresas del rubro empiezan a mover sus fichas, aunque todavía con prudencia, para retomar proyectos de vivienda que estaban en pausa.
El Congreso despachó la llamada megarreforma, que introduce un nuevo régimen para el DFL2 y una exención transitoria del IVA a las viviendas nuevas por 12 meses. El objetivo es reducir precios y movilizar un stock de cerca de 100 mil unidades disponibles.
En paralelo, la administración Kast impulsó una ampliación del subsidio a la tasa para créditos hipotecarios, medida creada en el gobierno anterior, que fue despachada a ley en solo una semana. La iniciativa suma 30 mil cupos e incorpora un nuevo segmento de viviendas elegibles entre 4.000 UF y 6.000 UF.
Además, la propuesta de modernización de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (Oguc) ingresó a su último trámite, la revisión de la Contraloría. Entre otros cambios, se permite aumentar el coeficiente de constructibilidad y se reduce la densidad bruta de 4 a 2,8 personas, con el fin de abaratar el suelo y, en consecuencia, las viviendas.
UN MERCADO QUE REACCIONA
El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Alfredo Echavarría, sostiene que el efecto de estas medidas puede ser automático. Según el dirigente, con un stock de 80 mil viviendas los nuevos proyectos deberían activarse con fuerza. Hoy el inventario bordea las 100 mil unidades, y existe una batería de proyectos ya aprobados con permisos listos para partir.
En esa línea, Sebastián Echeverría, CEO de Echeverría Izquierdo Soluciones Habitacionales, afirma que la compañía evalúa iniciar nuevos proyectos durante el segundo semestre. La certeza normativa reduce los riesgos a la hora de fijar supuestos de precio, velocidad de venta y costos. Además, explica que un desarrollo en altura toma unos dos años entre el inicio de obra y la entrega, por lo que lo que se inicie ahora será la oferta terminada de 2028-2029.
Marcos Retamal, gerente general de Moller & Pérez-Cotapos, coincide en que el subsidio a la tasa entrega un marco de mayor certidumbre. La firma planea iniciar en el segundo semestre la construcción de ocho nuevos proyectos en Providencia, Las Condes, Lo Barnechea, Talagante, Rancagua, Melipilla, Talca y Chillán.
CAUTELA Y VENTAS EN BLANCO
Desde el Grupo Imagina, su directora ejecutiva, Carolina Büchi, señala que están revisando proyectos y acelerando el inicio de ventas en blanco durante la segunda mitad del año. Sin embargo, advierte que el inicio de obras seguirá siendo una decisión evaluada caso a caso: se requieren permisos claros, financiamiento competitivo, certeza normativa y tasas de venta que justifiquen partir la construcción.
Büchi proyecta que los efectos más visibles en nuevos inicios se verán hacia el segundo semestre de 2027. Algo similar estima Ingevec, que ha lanzado más de 13 proyectos en el año y mantiene una mirada de recuperación gradual. Paz Corp, en tanto, mantiene su planificación de iniciar nuevos proyectos durante 2026 y 2027.
LA CARRERA POR LOS TERRENOS
Con los cambios a la Oguc aún en revisión, las empresas también comienzan a buscar suelo. Jaime Ugarte, managing director de Colliers, asegura que durante agosto cerraron más promesas de compraventa de terrenos que en los últimos 12 meses.
Sebastián Echeverría plantea que hay oportunidades porque el mercado del suelo se ajustó menos que el de la vivienda y hoy hay menos actores compitiendo por los paños. Eso abre espacio para terrenos con permisos vigentes, activos en procesos de reordenamiento financiero y oportunidades de reconversión en comunas consolidadas.
En Moller & Pérez-Cotapos también activaron la evaluación y compra de nuevos terrenos, con la convicción de que adquirir suelo bajo las nuevas reglas es clave para asegurar el crecimiento. Por su parte, la CChC insiste en apresurar la tramitación en Contraloría. Nicolás León, gerente de estudios del gremio, advierte que la demora frena inversiones: quien tiene un terreno cerca del metro necesita saber qué se puede construir con las nuevas normas.
EFECTOS HACIA 2027
La mayoría de los actores consultados coincide en que los efectos más relevantes se comenzarán a ver a partir de 2027. Carolina Büchi resume el momento: las medidas son relevantes y suficientes para una primera etapa; no resuelven todos los problemas acumulados, pero entregan una base importante para recuperar el dinamismo del sector. Si las normas salen bien, se aplican rápido y entregan certezas, el sector debiera enfrentar un 2027 bastante más positivo.
Fuente: La Tercera
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
Acerca del Autor
