El mercado de bodegas industriales en las zonas norte y poniente de la Región Metropolitana ha experimentado una revalorización sin precedentes desde la pandemia, con un incremento del 71% en los precios de venta, según un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Newmark. Este fenómeno, que combina factores de oferta restringida, demanda logística creciente y planificación urbana, tiene implicancias directas para el sector inmobiliario y el desarrollo de proyectos en Santiago.
De acuerdo al análisis, que abarcó más de 165 mil inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces entre 2015 y abril de 2026, el precio promedio de las bodegas en las zonas mencionadas subió de 13,6 UF por metro cuadrado en el trienio 2015-2019 a 23,2 UF por metro cuadrado en el periodo 2022-2026. En contraste, el suelo de uso industrial exclusivo registró un alza menor, de 15%, pasando de 4,8 a 5,5 UF por metro cuadrado, mientras que el resto del mercado industrial se mantuvo prácticamente estancado.
El informe diferencia dos tipologías principales de bodegas. Por un lado, las bodegas flex, que tienen en promedio 280 metros cuadrados, se transan en 35,7 UF por metro cuadrado. Por otro, las bodegas industriales o logísticas, que superan los 1.800 metros cuadrados, alcanzan un valor de 20,6 UF por metro cuadrado. Esta diferencia se explica, según Newmark, por una lógica de escala y por las terminaciones de mayor valor que incorporan los galpones flex, como oficinas, showroom o el formato “3 en 1”.
DETALLE DEL INFORME
La revalorización posterior a la pandemia también se refleja al interior de cada tipo: las bodegas logísticas se encarecieron un 52% y las flex un 35%, al comparar el trienio previo a la crisis sanitaria (2015-2019) con el trienio posterior (2022-2026), excluyendo los años 2020 y 2021. El estudio señala que la gran nave logística casi no sale al mercado porque los operadores la desarrollan y mantienen para arrendar, por lo que las compraventas están dominadas estructuralmente por la bodega flex. De hecho, su participación en las operaciones saltó del 48% al 63% tras la pandemia.
VALOR DEL SUELO INDUSTRIAL
Las bodegas pueden desarrollarse tanto en suelo industrial exclusivo como en zonas de uso mixto, pero en estas últimas el precio tiende a fijarse por el uso residencial. El informe destaca que sobre el suelo genuinamente industrial la señal es nítida: se revalorizó un 15% al comparar el periodo prepandemia con el posterior, de 4,8 a 5,5 UF por metro cuadrado. Newmark subraya que esta rigidez en la oferta, enfrentada a una demanda logística creciente, se traduce directamente en precio.
Pudahuel y Maipú son las comunas con las mejores localizaciones. En Maipú, el valor del suelo industrial aumentó un 72%, hasta alcanzar 6,6 UF por metro cuadrado. Colina y Lampa, que junto a Pudahuel concentran cerca del 90% del suelo industrial disponible de la capital, todavía ofrecen metros comparativamente baratos, del orden de 3 a 3,6 UF por metro cuadrado, pero con alzas de dos dígitos.
ESCASEZ Y PLANIFICACIÓN URBANA
La escasez de suelo habilitado, que las mediciones del mercado estiman ha empujado la oferta de terrenos cerca de un 80% en seis años, no es solo un fenómeno de mercado. Responde también a la planificación urbana y a la retención de grandes paños, lo que termina encareciendo la logística de última milla. Newmark advierte que el suelo industrial se agotará en algún momento, por lo que las bodegas logísticas deberán avanzar hacia zonas de uso mixto o condicionado.
La planificación metropolitana ya ensayó esa vía con figuras como el PRMS 100 y sus zonas urbanizables condicionadas (ZUC), que incorporaron suelo periférico con paños de actividades productivas en Maipú y Pudahuel. Sin embargo, el informe alerta que esas zonas tienden a admitir solo industria inofensiva, no la de mayor intensidad. Allí aparece una fricción decisiva: en Chile, la calificación de una actividad como inofensiva o molesta la resuelve la autoridad sanitaria de manera discrecional y caso a caso.
Para Newmark, esta discrecionalidad implica que un megaproyecto logístico rara vez apostará su inversión a ese juicio y preferirá la certeza jurídica que ofrece el suelo industrial exclusivo, donde el uso ya está garantizado. Como alternativa, la consultora sugiere que los municipios formalicen suelo industrial de mayor intensidad, como ocurrió en Pudahuel, que lo delimitó en torno al sector del aeropuerto y al eje de Américo Vespucio. El informe recalca que no es casualidad que la comuna que ordenó su suelo productivo sea la que hoy lidera el precio de la bodega.
Fuente: La Tercera
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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