Corte Suprema rechaza recursos de casación y confirma condena solidaria por defectos constructivos en edificio de San Bernardo
La Cuarta Sala de la Corte Suprema rechazó los recursos de casación en el fondo interpuestos por la Inmobiliaria Nataniel Limitada y la Empresa Constructora Ormuz Limitada, confirmando la sentencia que las condenó solidariamente al pago de 50 millones de pesos por concepto de daño patrimonial a la Comunidad Conjunto Residencial Plaza Los Nogales.
La acción se originó por graves deficiencias en la construcción de los espacios comunes del edificio, ubicado en la comuna de San Bernardo. Entre los defectos acreditados se encuentran pendientes erróneas en pasillos que impedían la evacuación de aguas lluvias, uniones defectuosas en juntas de dilatación, desniveles en peldaños de escaleras, ancho insuficiente de las escaleras y problemas en las vías de evacuación.
El fallo de primera instancia, dictado el 13 de junio de 2023 por el 2° Juzgado de Letras de San Bernardo, fue confirmado por la Corte de Apelaciones de San Miguel el 7 de mayo de 2026. Ambas demandadas recurrieron entonces de casación en el fondo ante la Corte Suprema.
PRESCRIPCIÓN RECHAZADA POR CALIFICACIÓN DE LOS DEFECTOS
Uno de los ejes centrales de la discusión fue el plazo de prescripción aplicable. Las demandadas sostuvieron que las deficiencias correspondían a meras terminaciones o acabados, sujetas al plazo de prescripción de tres años establecido en el inciso final del artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Sin embargo, tanto la Corte de Apelaciones como la Corte Suprema desestimaron esta tesis.
Los tribunales consideraron que los defectos acreditados, como las pendientes de las losas, las juntas de dilatación y los sistemas de evacuación de aguas, constituyen fallas en elementos constructivos e instalaciones del inmueble, sujetas al plazo de prescripción de cinco años. Dado que la recepción definitiva de la obra ocurrió el 4 de diciembre de 2015 y la demanda fue notificada dentro de ese plazo, la excepción de prescripción fue rechazada.
El máximo tribunal, al analizar el recurso de la Inmobiliaria Nataniel Limitada, señaló que la argumentación sobre la prescripción tenía como supuesto que las deficiencias correspondían a terminaciones, lo que “pugna con los hechos establecidos y cuya modificación no es posible en los términos que se ha planteado el recurso”.
AVALÚO PRUDENCIAL DEL DAÑO ES VÁLIDO ANTE FALTA DE PRUEBA EXACTA
Las demandadas también cuestionaron la determinación del monto indemnizatorio, argumentando que no se había acreditado el valor unitario de cada reparación, vulnerando el artículo 1556 del Código Civil. La Corte Suprema rechazó esta alegación, recordando que el régimen de responsabilidad aplicable es el de los artículos 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, de naturaleza estricta calificada.
La sentencia de primera instancia fijó el monto en 50 millones de pesos, una cifra inferior a los 150 millones de pesos que tres testigos indicaron como costo mínimo de reparación. Los jueces ponderaron este testimonio, el número de defectos acreditados (11 de 36 demandados) y la calidad del inmueble como viviendas sociales, donde los espacios comunes adquieren especial relevancia.
La Corte de Apelaciones validó esta metodología, señalando que “la regulación final en cincuenta millones de pesos, lejos de constituir una mera operación aritmética, refleja una ponderación prudencial conservadora que se sitúa por debajo del piso testimonial referido”. Agregó que la facultad de los jueces para regular prudencialmente el quantum de los perjuicios, cuando la prueba acredita la existencia del daño pero no permite una avaluación matemáticamente exacta, ha sido reconocida por los tribunales superiores.
Además, destacó que fue la propia demandada Inmobiliaria Nataniel Limitada quien solicitó la designación del perito judicial, pero no pidió que el informe se extendiera a la avaluación pormenorizada de las reparaciones, diligencia que estaba dentro de sus facultades procesales.
RECURSOS DE CASACIÓN RECHAZADOS POR FALTA DE FUNDAMENTOS
La Corte Suprema concluyó que ambos recursos adolecían de manifiesta falta de fundamentos. En el caso de la Empresa Constructora Ormuz Limitada, el tribunal indicó que las alegaciones sobre la insuficiencia de la prueba y la falta de fundamentación de la sentencia se referían a la facultad exclusiva de los jueces del fondo para ponderar la prueba, sin que se hubiera denunciado el quebrantamiento de normas reguladoras de la prueba.
Respecto a la Inmobiliaria Nataniel Limitada, la Corte reiteró que la acusación de infracción a normas sustantivas sobre prescripción partía de una premisa fáctica distinta a la establecida en la sentencia, y que las normas adjetivas denunciadas no pueden ser revisadas en sede de casación en el fondo.
El fallo fue pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema, integrada por las ministras señoras Andrea Muñoz S., Jessica González T., ministra suplente señora Eliana Quezada M., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Raül Patricio Fuentes M.
Rol Nº30.542-2026, Corte Suprema.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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