La Corte Suprema confirma que el arrendamiento de un inmueble celebrado por un tercero que no es dueño no impide que el propietario ejerza la acción de precario. En un fallo dividido, el máximo tribunal rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto por una ocupante que invocaba un contrato de arriendo firmado con un sujeto ajeno al dominio del bien.
La sentencia, dictada el 23 de julio de 2026 por la Primera Sala de la Corte Suprema, resolvió que el contrato de arrendamiento de cosa ajena es válido entre las partes que lo celebran pero resulta inoponible al verdadero dueño. Por lo tanto, frente al propietario, el ocupante carece de un título jurídicamente eficaz que justifique su tenencia, configurándose así el presupuesto del precario.
El caso se originó cuando una empresa de transporte y arriendo de maquinaria demandó a una mujer que ocupaba un inmueble de su propiedad, ubicado en calle Camilo Henríquez de Carahue. La empresa había adquirido el lote mediante compraventa inscrita en 2022, pero descubrió que la demandada ocupaba el lugar desde el 17 de marzo de 2018.
La ocupante justificó su presencia en un contrato de arrendamiento firmado el 19 de marzo de 2018 con quien entonces figuraba como arrendador. El contrato, firmado ante notario, establecía una renta mensual de 150.000 pesos por un plazo inicial de dos años prorrogable. La demandada acompañó recibos de pago de arriendo y de servicios básicos para respaldar su versión.
El Juzgado de Letras de Carahue rechazó la demanda en primera instancia. El tribunal consideró que la ocupante había cumplido con acreditar un título que justificaba su tenencia, pues el contrato de arrendamiento constituía plena prueba de que no existía una ocupación por mera tolerancia o ignorancia del dueño.
La Corte de Apelaciones de Temuco revocó esa decisión. El tribunal de alzada razonó que el contrato celebrado por la demandada con un tercero que carecía de derechos sobre el inmueble no le era oponible al dueño. En consecuencia, el título invocado no era eficaz para justificar la ocupación frente al propietario.
LA DISCUSIÓN ANTE LA CORTE SUPREMA
La ocupante recurrió de casación en el fondo, alegando que la sentencia de alzada había interpretado erróneamente el artículo 2195 del Código Civil. Sostuvo que la norma exige la ausencia absoluta de título para configurar el precario y que la existencia de cualquier contrato, incluso el arriendo de cosa ajena, excluye esa figura.
También acusó una errónea aplicación del artículo 1698 del Código Civil sobre la carga de la prueba. Argumentó que correspondía al demandante acreditar la ausencia absoluta de título y que bastaba con que el ocupante exhibiera un antecedente que justificara su tenencia para invertir la carga probatoria.
La Primera Sala de la Corte Suprema rechazó esos planteamientos. El fallo sostuvo que lo relevante no es la existencia de cualquier título, sino que ese título resulte oponible al propietario, de manera que la ley coloque al dueño en la obligación de respetarlo. Como el contrato de arrendamiento fue celebrado con un tercero sin derechos sobre el inmueble, ese título no puede hacerse valer contra la empresa demandante.
La sentencia precisó que la situación de hecho se encuadra en la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien ocupa la cosa y el dueño. Eso configura una tenencia meramente sufrida, permitida o tolerada, subsumible en los presupuestos del precario.
El fallo cuenta con una prevención del abogado integrante Álvaro Vidal Olivares y un voto en contra del ministro Mauricio Silva Cancino. La prevención coincidió con el resultado pero con fundamentos distintos, citando doctrina que sostiene que el contrato es oponible a terceros como hecho que ha de respetarse. El voto en contra, en cambio, estimó que la ocupación encontraba justificación en el vínculo contractual previo, lo que se contrapone a la idea de una tenencia meramente tolerada.
LA ACCIÓN DE PRECARIO EN EL DERECHO CHILENO
La acción de precario está contemplada en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil. La norma señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Para que prospere deben concurrir tres requisitos copulativos: que el demandante sea dueño de la cosa, que el demandado la ocupe y que esa ocupación carezca de un título que la justifique.
El criterio fijado por la Corte Suprema en este caso refuerza la línea jurisprudencial que exige que el título invocado por el ocupante sea oponible al propietario. El arrendamiento de cosa ajena, aunque válido entre arrendador y arrendatario según el artículo 1916 del Código Civil, no produce efectos frente al dueño, quien puede desconocerlo y solicitar la restitución.
LAS CONSECUENCIAS PRÁCTICAS
La sentencia confirma que quien adquiere un inmueble puede recuperarlo mediante la acción de precario aunque el ocupante tenga un contrato de arrendamiento firmado con un tercero. El propietario no queda obligado a tolerar una ocupación fundada en un título que no emana de él ni de sus antecesores en el dominio.
La decisión ordena la restitución del inmueble dentro de tercero día desde que el fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento y con auxilio de la fuerza pública, con expresa condenación en costas para la demandada.
Rol Nº 18.404-2025, Corte Suprema.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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