La Corte Suprema anuló una sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago en un caso de resolución de contrato de promesa de compraventa de un inmueble en Isla de Maipo, al detectar contradicciones internas en el fallo que lo dejaron sin la fundamentación legal exigible. El máximo tribunal acogió el recurso de casación en la forma y, en sentencia de reemplazo, confirmó la decisión de primera instancia que acogió la demanda de la promitente compradora, invalidando así el criterio intermedio que había establecido la sala de la Corte de Apelaciones.
El conflicto tuvo su origen en un contrato de promesa de compraventa suscrito el 4 de octubre de 2021, por el cual una sociedad inmobiliaria se obligó a vender un lote de 385 metros cuadrados en la comuna de Isla de Maipo por un precio de 73 millones de pesos. La compradora pagó 4 millones de pesos como reserva, con un saldo de 69 millones que debía enterarse al momento de la firma del contrato definitivo, fijada para un plazo máximo de 90 días corridos.
La cláusula séptima del contrato establecía condiciones suspensivas copulativas que debían cumplirse antes de la suscripción del contrato prometido. Entre ellas, que los títulos de dominio estuvieran ajustados a derecho, que se obtuviera la aprobación de la subdivisión predial por la Dirección de Obras Municipal, la asignación del rol de avalúo, la factibilidad de luz y agua potable, y que la compradora obtuviera financiamiento bancario.
La compradora envió una carta certificada comunicando su decisión de no extender el plazo y solicitando la devolución de lo pagado. La inmobiliaria respondió que estaba todo casi listo, pero que la devolución de los 4 millones se haría cuando vendieran el sitio, descontando el valor de la resciliación. Ante esta situación, la compradora demandó la resolución del contrato y la devolución del anticipo más la cláusula penal.
El Octavo Juzgado Civil de Santiago acogió la demanda en diciembre de 2022, declarando resuelto el contrato por el incumplimiento de la promitente vendedora y ordenando las restituciones mutuas. La inmobiliaria apeló y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago revocó la decisión en julio de 2025, rechazando la demanda principal y acogiendo la reconvencional, con el argumento de que la vendedora sí había cumplido sus obligaciones y que fue la compradora quien se desistió inmotivadamente. Además, la sentencia de segunda instancia otorgó a la vendedora el derecho a retener dos millones de pesos, correspondientes al 50% de lo pagado por la compradora, y rechazó la cláusula penal. En esa misma decisión, se dejó sin efecto la medida cautelar de prohibición de celebrar actos y contratos sobre el inmueble, que había sido decretada en primera instancia.
Sin embargo, la Corte Suprema consideró que la sentencia de segunda instancia adolecía de una contradicción insalvable. El máximo tribunal advirtió que el fallo rechazaba la demanda principal y acogía la reconvencional por el incumplimiento de la compradora, pero al mismo tiempo dejaba subsistente el considerando décimo cuarto de la sentencia de primera instancia, que razonaba sobre el incumplimiento grave de la vendedora. Según el fallo de nulidad, no es posible sostener simultáneamente que quien incumplió fue la compradora y que la vendedora también incurrió en un incumplimiento grave.
La Corte también detectó una segunda incongruencia: la sentencia acogía la reconvencional y declaraba resuelto el contrato por incumplimiento de la compradora, pero luego rechazaba la cláusula penal porque la vendedora no acreditó haber enviado la carta certificada requiriendo la celebración del contrato definitivo. Para el máximo tribunal, ese razonamiento implica necesariamente un incumplimiento o cumplimiento parcial de la vendedora, lo que contradice lo resuelto previamente.
LA DECISIÓN DE REEMPLAZO
En la sentencia de reemplazo, la Primera Sala de la Corte Suprema confirmó la decisión del tribunal de primera instancia. Los ministros concluyeron que la vendedora, por su calidad de sociedad inmobiliaria, era la llamada a regularizar el predio e informar a su contraparte sobre el cumplimiento de las condiciones, especialmente la época en que el terreno estaría regularizado con rol, plano aprobado e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
Agregaron que no es posible concluir que la compradora se desistió inmotivadamente, pues su carta expresaba una decisión adoptada ante la nula información otorgada sobre el cumplimiento de las obligaciones de la vendedora. Y recordaron que la cláusula octava del contrato obligaba a la vendedora a enviar una carta certificada requiriendo la concurrencia a una notaría para un día y hora determinados, cosa que tampoco hizo.
Con estos argumentos, la Corte Suprema confirmó la sentencia apelada que acogió la demanda principal, ordenó restituir los 4 millones de pesos reajustados y el pago de 7 millones de pesos por concepto de cláusula penal, y desechó la demanda reconvencional.
EL CRITERIO SOBRE LA MOTIVACIÓN DE LAS SENTENCIAS
El fallo de nulidad dedica un extenso análisis a la importancia de la fundamentación de las resoluciones judiciales. La Corte señaló que la obligación de motivar no solo dice relación con un aspecto procesal referido a la posibilidad de recurrir, sino que se relaciona con la necesidad de someter al examen de cualquier ciudadano lo manifestado por el juez, evitando la impresión de arbitrariedad.
Precisó que hay ausencia de fundamento tanto cuando éste se encuentra ausente, como cuando la ausencia es parcial o los fundamentos son insuficientes, al igual que al existir incoherencia interna, arbitrariedad e irrazonabilidad. En este caso, la incompatibilidad entre sostener el cumplimiento de la vendedora y dejar subsistente un considerando que razona sobre su incumplimiento grave resultó inadmisible.
El recurso de casación en el fondo interpuesto por la misma parte quedó sin pronunciamiento, al haberse acogido el de forma y dictado sentencia de reemplazo.
Rol N° 34.305-2025, Corte Suprema.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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